당하지 않으려면 알아야 한다 – 전세사기 예방법과 대처법 총정리

전세사기는 더 이상 뉴스 속 이야기만이 아니다.
특히 수도권 빌라나 오피스텔 위주로, 등기부등본과 시세 정보를 꼼꼼히 확인하지 않은 채 계약한 세입자들이 순식간에 수천만 원에서 억대의 보증금을 날리는 일이 잇따르고 있다.
특히 사회 초년생, 신혼부부, 대학생 등 주거 취약계층이 집중 피해를 입고 있다는 점에서 심각성이 더 크다.

그렇다면 전세사기는 어떻게 발생하고, 우리는 어떻게 이를 예방할 수 있을까?
이 칼럼에서는 전세사기의 주요 유형, 예방법, 대처법을 순차적으로 살펴본다.



1. 전세사기, 이렇게 이루어진다

전세사기는 일반적으로 다음과 같은 방식으로 이뤄진다:

① 시세보다 저렴한 전세 매물

“보증금 5000만 원에 신축 풀옵션 빌라”라는 말에 현혹되는 순간, 위험은 시작된다.
실제 시세보다 현저히 저렴한 전세 매물은 대부분 허위 매물이거나, 사기 목적의 부동산이다.

② 명의자 위장 및 다중 담보 설정

건물 소유자가 아닌 사람이 임대인 행세를 하거나, 해당 부동산이 이미 여러 건의 근저당에 얽혀 있는 경우가 있다.
보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 사실상 없는 상태에서 계약이 체결된다.

③ 집단 계약 및 갭투자

임대인이 한 채의 건물에 수십 명의 세입자를 들여보내고, 보증금으로 또 다른 집을 매입하는 형태.
이 경우 집값이 떨어지거나 경매가 진행되면 후순위 세입자는 돌려받을 돈이 없다.



2. 전세사기, 이렇게 막을 수 있다

전세사기는 사전에 몇 가지 필수 절차만 잘 지켜도 상당 부분 예방할 수 있다.

① 등기부등본 확인은 필수

건물 소유자 명의, 근저당권 설정 여부, 가압류 및 가처분 유무를 반드시 확인하자.
대항력과 우선순위를 확보하려면 계약 전에 확정일자와 전입신고를 마쳐야 한다.

② 주변 시세와 비교하라

비슷한 위치와 조건의 전세 시세를 네이버부동산, 직방, 호갱노노 등을 통해 비교 분석하자.
평균 시세보다 지나치게 낮은 매물은 ‘의심’하고 들어가는 것이 기본이다.

③ 계약서 작성 시 특약사항 삽입

“임대인은 계약 체결일 기준 해당 부동산의 등기부등본상 소유자여야 함”

“임대인은 전세보증금 반환보증 가입에 동의해야 함”
등의 조항을 삽입해 법적 책임을 명확히 하자.


④ 전세보증금 반환보증보험 가입하기

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증을 통해 가입 가능하다.
보험료는 보증금의 0.1~0.2% 수준이며, 추후 보증금 미반환 시 보상받을 수 있다.



3. 이미 전세사기를 당했다면? – 대처법

사기를 당했다면 빠르게 대응하는 것이 무엇보다 중요하다.

① 즉시 계약 해지 및 내용증명 발송

사기 정황이 명확하다면, 임대인에게 계약 해지 의사와 사유를 기재한 내용증명을 발송해야 한다.

② 법률 구조기관에 도움 요청

전세사기 피해자의 경우 법률구조공단, 지방자치단체의 전세사기 피해지원 센터 등을 통해 무료 법률지원을 받을 수 있다.

③ 경매 참여 및 배당요구 신고

임대인이 소유한 주택이 경매에 넘어간 경우, 법원에 배당요구 신고를 통해 보증금 일부라도 회수할 수 있도록 조치해야 한다.

④ 전세사기 특별법 활용

2023년 제정된 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’은 일정 요건을 충족하는 피해자에게 임시 거처, 전세 대출, 임대료 지원 등을 제공한다.
본인이 피해자에 해당하는지 반드시 확인해 보자.



4. 세입자도 ‘눈’을 갖춰야 한다

전세사기를 예방하는 가장 강력한 무기는 ‘정보력’이다.
부동산 계약은 단순히 중개사의 말만 믿고 서명해서는 안 된다.
**“의심하되 정확하게 확인하고, 확신이 서면 서명하라”**는 원칙을 지켜야 한다.

전세는 자산의 대부분을 한 번에 걸어야 하는 ‘인생의 큰 결정’이기 때문에,
최소한의 준비 없이 계약에 임하는 것은 스스로를 위태롭게 만드는 일이다.



결론

전세사기는 단순한 사기를 넘어, 개인의 삶과 자산 전체를 위협하는 중대한 범죄다.
하지만 조금만 더 ‘관심을 갖고’, ‘정보를 검색하고’, ‘문서를 확인하는 습관’을 들인다면
피해는 충분히 예방할 수 있다.

특히 청년, 신혼부부, 자녀를 둔 가정일수록 더욱 신중해야 한다.
내 보증금은 내가 지킨다는 각오로, 항상 “조심 또 조심”해야 한다.