전세 사기의 모든 것: 피해를 막는 법적·실무적 체크리스트

전세 사기. 이제는 뉴스에서 흔하게 들리는 단어가 되어버렸다. 특히 2022년부터 2024년 사이 전국 곳곳에서 발생한 대규모 전세 사기 사건은 수많은 무고한 세입자들을 절망으로 몰아넣었다. 오늘은 이 전세 사기의 전말과 유형, 그리고 피해를 예방하기 위해 반드시 알아야 할 법적·실무적 체크리스트를 정리해본다.

1. 전세 사기의 주요 유형

전세 사기는 단순히 계약서 한 장의 문제가 아니다. 다음과 같은 유형들이 대표적이다:

깡통전세형 사기: 매매가보다 높은 전세가로 계약한 뒤, 집주인이 대출을 받아버리거나 보증금을 반환하지 못해 전세금을 날리는 유형.

명의신탁 사기: 계약서상 임대인이 진짜 소유주가 아니거나, 신탁회사에 이미 소유권이 넘어간 상태에서 발생.

다중 임대 사기: 하나의 부동산에 여러 명과 동시에 전세계약을 체결하거나, 소유권 이전 중에 이중계약을 하는 경우.

허위 전입 사기: 건물 자체가 존재하지 않거나, 주소가 실제와 다르게 되어있는 허위 매물 계약.


이처럼 유형은 다양하지만 공통점은 ‘정보의 비대칭’과 ‘사전 검증 부족’이다.

2. 피해를 막기 위한 실무 체크리스트

다음은 전세계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트다:

1. 등기부등본 확인

임대인과 등기상 소유주가 동일한지 확인

근저당권, 가압류, 전세권 설정 여부 확인

대출이 많은 경우, ‘보증금 반환 우선순위’에 문제가 생길 수 있음



2. 확정일자와 전입신고는 반드시 계약 당일에 처리

대항력 확보를 위해 전입신고와 확정일자는 빠를수록 유리

특히 다가구 주택이나 빌라에서는 선점 순서가 결정적



3. 전세보증금 반환보증 가입 확인

HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험 가입 여부 확인

불가입 시, 집주인 파산 시 보증금 회수 불가 가능성 높음



4. 임대인의 체납 이력이나 소송 이력 확인

법원 등기소, 인터넷 등기소를 통해 임대인 과거 기록 열람 가능

특히 반복적으로 전세계약을 체결한 집주인은 의심 필요



5. 허위 매물 여부를 포털과 실제 현장 비교

온라인에서 본 사진과 실제 현장을 꼭 대조

계약 전 최소 한 번은 직접 방문, 주변 이웃의 증언도 참고


3. 법적으로 세입자가 알아야 할 보호 장치

전세 사기는 단순한 사기범죄가 아니다. 세입자의 주거권과 생존권을 위협하는 구조적 문제다. 현재 정부는 다음과 같은 제도를 시행 중이다:

전세사기 특별법: 일정 요건 충족 시 피해자에게 정부가 보증금을 우선 변제하거나 대출 지원

임대차 신고제: 2021년부터 시행된 이 제도로 전세계약 신고가 의무화되어 이중계약을 줄이는 데 기여

주택임대관리업 등록제: 공인중개사가 아닌 일반 임대인의 대규모 임대를 제한하고, 관리를 체계화


하지만 아직 현실적으로는 사후 대책보다는 사전 예방이 가장 확실한 방어책이다. 세입자 스스로 ‘법률 리터러시’를 갖추는 것이 무엇보다 중요하다.

4. 실수요자와 투자자에게 주는 조언

실수요자: 반드시 공인중개사를 통한 계약을 진행하되, 등기부 등본과 현장 확인을 병행하고, 보증보험 가입 여부를 사전에 검토할 것

투자자: 자신이 매입한 부동산이 전세 사기 위험군으로 오인받지 않도록, 임차인과의 투명한 소통과 계약이 중요함. 특히 보증보험 가입 유도와 확정일자 등 서류 처리를 철저히 할 것


결론

전세 사기는 단순한 개인의 부주의로만 발생하지 않는다. 법적 사각지대와 제도의 한계 속에서 생기는 복합적인 사회문제다. 하지만 최소한 이 칼럼에서 제시한 체크리스트와 정보를 통해 위험을 줄이고, 피해를 예방할 수 있는 가능성은 누구에게나 열려 있다.
‘나는 괜찮겠지’라는 방심보다는, ‘혹시나’에 대비하는 습관이 당신의 전 재산을 지켜줄 수 있다.